Na první pohled může jít o technickou daňovou změnu. Ve skutečnosti ale často rozhoduje o tom, jak bude nastavena kupní cena, jaká bude ekonomika obchodu a zda transakce neponese zbytečné daňové riziko. A právě v tom bývá rozdíl mezi hladkým prodejem a komplikací, která se projeví až po podpisu smlouvy.
Kdy je prodej nemovitosti zdanitelný a kdy osvobozený
Jedna z nejdůležitějších změn se týká dokončených vybraných nemovitých věcí, tedy typicky staveb a jednotek. Základní pravidlo je dnes takové, že dodání dokončené vybrané nemovité věci je obecně osvobozené od DPH.
Výjimkou je ale první dodání, pokud k němu dojde do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byla nemovitost dokončena nebo kdy na ní proběhla podstatná změna. Právě tehdy může jít o zdanitelné plnění.
Pro praxi to znamená, že už nestačí vycházet ze starých zvyklostí nebo zjednodušených pouček. U novostaveb, nových jednotek nebo čerstvě dokončených projektů je potřeba vždy ověřit, zda se prodává v období, kdy se DPH ještě uplatní.
Starší byt nemusí znamenat automaticky osvobozený prodej
Řada prodávajících i makléřů vychází z předpokladu, že pokud nejde o novostavbu, je otázka DPH v zásadě vyřešena. Jenže právě tady může být problém.
Pokud na bytě, domě nebo jiné dokončené nemovitosti proběhla podstatná změna, může se režim DPH změnit znovu. Zákon za podstatnou změnu považuje takovou změnu dokončené vybrané nemovité věci, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek obývání, pokud náklady na tuto změnu přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání.
To je velmi praktické zejména pro:
- investory, kteří kupují byt k rekonstrukci a dalšímu prodeji,
- vlastníky po rozsáhlé přestavbě domu,
- menší developerské projekty,
- a také pro makléře, kteří uvádějí na trh „kompletně zrekonstruované“ nemovitosti.
Jinými slovy: starší nemovitost ještě neznamená automaticky osvobozený prodej.
U pozemků je klíčové, zda jde o stavební pozemek
Ještě citlivější bývá situace u pozemků. Dodání pozemku je obecně osvobozené od DPH jen tehdy, nejde-li o stavební pozemek a zároveň nejde o pozemek tvořící funkční celek se stavbou.
Stavební pozemek se přitom neposuzuje jen podle toho, jak je označen v inzerci nebo jak si jej představují smluvní strany. Rozhodující je především objektivní stav — zejména to, zda na něm lze podle územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí, případně zda na něm nebo v jeho okolí probíhají práce směřující k budoucí výstavbě.
Praktický závěr je jednoduchý: u prodeje pozemku by se režim DPH měl řešit hned na začátku obchodu, nikoli až ve chvíli, kdy je připravena kupní smlouva.
Pozor na cenu v inzerci i ve smlouvě
Změny DPH nejsou jen právní detail. Mohou zásadně ovlivnit to, jak bude nastavena kupní cena a jak bude nemovitost prezentována trhu. Pokud se špatně určí, zda je transakce zdanitelná, může to mít dopad na očekávání kupujícího, na výnos prodávajícího i na celkovou strukturu obchodu.
Právě proto je důležité, aby byl režim DPH vyjasněn:
- ještě před zveřejněním nabídky,
- před dohodou o ceně,
- a ideálně i před podpisem rezervační smlouvy.
To platí dvojnásob u developerů, investorů a realitních kanceláří, které chtějí minimalizovat riziko sporů a současně působit vůči klientům profesionálně a jistě.
Důležitá je i správná sazba a správné údaje o stavbě
U některých transakcí a stavebních prací může být zásadní také to, zda jde o stavbu pro bydlení nebo sociální bydlení. V této souvislosti hraje roli i zápis v registru RÚIAN a nově také vyhláška č. 163/2025 Sb., která upravuje způsob výpočtu podlahové plochy pro účely DPH.
To může být důležité zejména u:
- novostaveb,
- přestaveb a rekonstrukcí,
- developerských projektů,
- a nemovitostí na hraně parametrů pro sociální bydlení.
Chyba v evidenci nebo ve výpočtu plochy může v praxi znamenat i chybně zvolenou sazbu daně. A to už je riziko, které se může prodražit.
Lze zvolit zdanění i u jinak osvobozeného prodeje?
Ano, zákon v určitých případech umožňuje, aby se i u jinak osvobozeného dodání pozemku nebo dokončené vybrané nemovité věci zvolilo zdanění. To může dávat smysl zejména tam, kde se transakce odehrává mezi plátci a daňový režim je potřeba nastavit s ohledem na ekonomiku obchodu.
Pokud je ale kupujícím plátce DPH nebo osoba registrovaná k dani v jiném členském státě, je pro tuto volbu zpravidla potřeba jeho předchozí souhlas. Ani zde tedy nejde o čistě formální rozhodnutí, ale o krok, který je potřeba správně smluvně i obchodně uchopit.
Změny míří hlavně na prodej, ne na běžný nájem
Je dobré připomenout, že hlavní změny od 1. 7. 2025 dopadají zejména na dodání, tedy prodej nemovitých věcí, nikoli na běžné nájemní vztahy. Pro pronajímatele ale mohou být důležité nepřímo — například pokud prodávají investiční byt, dům po rekonstrukci nebo pozemek určený k dalšímu rozvoji.
Co by si měli vlastníci, investoři a makléři pohlídat
V roce 2026 se vyplatí u prodeje nemovitostí hlídat především čtyři otázky:
- jde o první dodání dokončené nemovitosti v rámci 23měsíční lhůty?
- proběhla na nemovitosti podstatná změna?
- nejde u pozemku fakticky o stavební pozemek?
- je správně určena sazba DPH a odpovídají jí i údaje o stavbě?
Právě v těchto bodech dnes vzniká nejvíc omylů. A právě tady se také nejvíc ukazuje, jak důležité je správné právní a daňové posouzení ještě před uzavřením transakce.
Závěr
Prodej nemovitosti dnes už není jen otázkou ceny, lokality a dobré prezentace. U řady obchodů je potřeba správně vyhodnotit i daňový režim, jinak může být transakce zbytečně zatížena rizikem nebo ekonomicky nastavena nevýhodně.
Pokud řešíte prodej pozemku, bytu nebo domu, případně připravujete transakci po rekonstrukci nebo v developerském režimu, vyplatí se mít daňové posouzení v pořádku ještě před podpisem smluvní dokumentace. Právě včasná právní a transakční příprava bývá často tím, co klientovi ušetří peníze, čas i zbytečné komplikace.
Potřebujete u konkrétní transakce ověřit správný režim DPH, nastavení smlouvy nebo rizika spojená s prodejem nemovitosti? Rádi vám pomůžeme posoudit situaci ještě předtím, než se z obchodního detailu stane právní problém.
Mgr. Marie Zimáková, advokátka
se sídlem Uruguayská 416/11, 120 00 Praha 2 – Vinohrady
pobočka Jince (okr. Příbram)
web: www.forumiuris.cz/advokati/mgr-marie-zimakova/
tel: + 420 737 236 385
Řešíte prodej nemovitosti a nejste si jistí režimem DPH?
U pozemků, novostaveb i nemovitostí po rekonstrukci může správné posouzení výrazně ovlivnit cenu i bezpečnost celé transakce.
Ozvěte se nám — rádi s vámi projdeme konkrétní případ ještě před podpisem smlouvy.
Mgr. Marie Zimáková, advokátka
se sídlem Uruguayská 416/11, 120 00 Praha 2 – Vinohrady
pobočka Jince (okr. Příbram)
web: www.forumiuris.cz/advokati/mgr-marie-zimakova/
tel: + 420 737 236 385
Článek vychází zejména ze zákona č. 461/2024 Sb., kterým byl novelizován zákon o DPH, z aktuálního znění zákona č. 235/2004 Sb., o DPH, z Informace k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025 a z vyhlášky č. 163/2025 Sb.
